Взаимозачет налога и вычета при продаже и покупке квартир
Просмотров: 4Добрый день. Ситуация следующая. В собственности есть квартира: новостройка, договор долевого участия был заключен в 2011, акт приемопередачи подписан в 2013, свидетельство о собственности получено в 2014. Правом на налоговый вычет при покупке этой квартиры я еще не воспользовался. Сейчас я планирую продать эту квартиру и приобрести новую. Обе сделки в этом году (2015). Продаю на 1 миллион дороже чем покупал, т.е. в следующем году буду обязан уплатить налог в 130 тысяч. Могу ли я произвести взаимозачет? Т.е. в начале 2016 года подать декларацию, в которой заявить что в 2015 году я купил квартиру и хочу получить с этой сделки вычет (допустим 100 тысяч за предыдущие 3 года - 2013, 2014, 2015), также я продал квартиру и готов заплатить налог (130 тысяч).. другими словами указать что я должен заплатить налог за 2015 год только 30 тысяч, а не 130?
Или же в моем случае можно только подать декларацию сейчас, оформив вычет по старой сделке, получить возмещение за 2012-2014, а в следующем году заплатить налог 130 с продажи в 2015?
Ответы:
Вы серьезно хотите получить компетентный ответ от незнакомых людей в интернете?
Смотрите, заходите сюда, оформляете бесплатный доступ на 2 дня ко всей базе знаний Консультант + и за это время находите и ответ на свой вопрос, и судебную практику, и все формы документов с примерами заполнения, какие вам только понадобятся.
Добрый вечер, Максим! Если обе сделки производятся в один налоговый период, и вы не использовали свое право на налоговый вычет, вы вправе произвести взаимозачет налогов, и уплатить налог только в 30 тысяч рублей.
Всего доброго вам!
Здравствуйте!
В соответствии с п.п. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ, право на получение имущественного налогового вычета возникает с даты подписания акта приема-передачи, т.е. с 2013 г., т.е. не зависимо от то в каком году зарегистрировано право собственности на квартиру.
При продаже квартиры находящейся в собственности менее трех лет, предоставляется налоговый вычет с суммы в 1000000 рублей, по Вашему выбору налоговый вычет может предоставляться с суммы за которую приобретена квартира. Например, если квартира приобретена за 2000000 рублей, а продана за 3000000 рублей, то можно получить налоговый вычет с суммы 2000000 рублей.
Здравствуйте.
Согласно п.п.1 п.1 ст.220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного п.п.1 п.1 ст.220 Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, предусмотренного п.п.1 п.1 ст.220 Кодекса, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
В то же время в соответствии с п.п.2 п.1 ст.220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им, а частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты или доли (долей) в них, но не более 2 000 000 руб.
Согласно абз.22 п.п.2 п.1 ст.220 Кодекса документом, необходимым для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры по договору купли-продажи, является документ, подтверждающий право собственности на квартиру, которым является свидетельство о государственной регистрации права собственности.
Если продажа квартиры и покупка другой квартиры произведены в одном налоговом периоде, то налогоплательщики имеют право на получение одновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных п.п.1 и 2 п.1 ст.220 Кодекса.
Обратитесь в Налоговую инспекцию вашего района с документами.
фактически вычеты у вас складываются.
Рекомендация эксперта
Немного примеров.
На практике встречаются ситуации, когда физическое лицо в течение одного налогового периода (календарного года) продает одно жилье (например, квартиру, дом) и покупает другое (либо покупает и продает одно и то же жилье).
В таких случаях к полученным в указанном налоговом периоде доходам, облагаемым по ставке 13%, налогоплательщик может применить сразу оба вычета:
- вычет при продаже имущества, предоставляемый на основании пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Вместо получения данного вычета можно уменьшить доходы от продажи на сумму расходов, связанных с получением этого дохода (абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ);
- вычет при приобретении имущества, предоставляемый на основании пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.
На это указывает, в частности, Минфин России в Письмах от 19.02.2013 N 03-04-05/9-115, от 17.12.2012 N 03-04-05/7-1403, от 10.04.2012 N 03-04-05/7-477, от 22.03.2012 N 03-04-05/9-358, от 28.11.2011 N 03-04-05/7-952.
Оба вычета (предоставляемые при покупке и продаже жилья) в рассматриваемой ситуации можно применить ко всей совокупности полученных в течение налогового периода доходов налогоплательщика, облагаемых по ставке 13% (п. 3 ст. 210 НК РФ). Причем доход от продажи жилья - не исключение. Оба вычета можно применить в том числе к нему. Такие разъяснения, в частности, даны в Письме Минфина России от 27.01.2012 N 03-04-05/5-81.
Например, М.С. Воробьев в 2013 г. продал двухкомнатную квартиру, находившуюся у него в собственности менее трех лет, за 3 100 000 руб. и купил трехкомнатную квартиру за 4 000 000 руб. Иных доходов, облагаемых по ставке 13%, в 2013 г. он не получал, поскольку находился на пенсии и не работал.
При исчислении налоговой базы по НДФЛ за 2013 г. он решил воспользоваться вычетами, предоставляемыми при продаже и покупке жилья. Предположим, что права на иные налоговые вычеты у него в 2013 г. не было. Общая сумма имущественных вычетов, уменьшающих налоговую базу по НДФЛ за 2013 г., составила 3 000 000 руб. (1 000 000 руб. + 2 000 000 руб.).
М.С. Воробьев должен уплатить в бюджет НДФЛ с дохода, полученного от реализации двухкомнатной квартиры, в размере 13 000 руб. (13% x (3 100 000 руб. - 3 000 000 руб.).
Для получения имущественных вычетов налогоплательщику необходимо подать декларацию по форме 3-НДФЛ в территориальную налоговую инспекцию. При этом важно помнить, что о продаже имущества, срок нахождения которого в собственности составляет менее трех лет, физические лица обязаны отчитаться до 30 апреля года, следующего за годом продажи (п. 1 ст. 229 НК РФ). Таким образом, в рассматриваемой ситуации налоговую декларацию нужно представить не позднее 30 апреля года, следующего за налоговым периодом, в котором получен доход.
Например, В.И. Солнцев в 2013 г. продал однокомнатную квартиру, принадлежавшую ему на праве собственности менее трех лет, за 4 500 000 руб. и в том же году приобрел двухкомнатную квартиру за 6 800 000 руб. Предположим, что в 2013 г. иных доходов, облагаемых по ставке 13%, помимо дохода от реализации жилья В.И. Солнцев не получал.
По окончании 2013 г. В.И. Солнцев заявит:
- имущественный вычет "по продаже" в размере не более 1 000 000 руб. и одновременно
- имущественный вычет "по покупке" в размере, не превышающем 2 000 000 руб.
Следовательно, доход от реализации однокомнатной квартиры В.И. Солнцев уменьшит на 3 000 000 руб. (1 000 000 руб. + 2 000 000 руб.). С суммы 1 500 000 руб. (4 500 000 руб. - 3 000 000 руб.) ему нужно исчислить НДФЛ.
В.И. Солнцев должен представить налоговую декларацию в срок не позднее 30 апреля 2014 г. (п. 1 ст. 229 НК РФ), а уплатить налог - не позднее 15 июля 2014 г. (п. 4 ст. 228 НК РФ).
Считаем, что налогоплательщик в таких ситуациях может пойти и по другому пути: уменьшить доход от продажи жилья на расходы, связанные с его приобретением, и одновременно применить к нему вычет, предоставляемый при приобретении жилья. См. дополнительно Письмо Минфина России от 09.02.2012 N 03-04-05/9-142.
Воспользуемся условиями предыдущего примера. Предположим, что В.И. Солнцев вместо получения имущественного вычета, предоставляемого при продаже жилья, решил уменьшить доходы от реализации однокомнатной квартиры в сумме 4 500 000 руб. на расходы, связанные с ее приобретением. Допустим, у него имеются документы, подтверждающие, что данную квартиру он купил за 2 300 000 руб.
По окончании 2013 г. В.И. Солнцев отразит в декларации уменьшение налоговой базы (полученного дохода):
- на расходы, связанные с приобретением проданной однокомнатной квартиры;
- на имущественный налоговый вычет, предоставляемый при приобретении двухкомнатной квартиры.
Сумма налога с дохода, полученного при продаже однокомнатной квартиры, составит 26 000 руб. (13% x (4 500 000 руб. - 2 300 000 руб. - 2 000 000 руб.)).
В.И. Солнцев должен представить налоговую декларацию в срок не позднее 30 апреля 2014 г. (п. 1 ст. 229 НК РФ), а уплатить налог - не позднее 15 июля 2014 г. (п. 4 ст. 228 НК РФ).
Обратите внимание!
По мнению Минфина России, все сказанное в равной степени применяется и в ситуации, когда налогоплательщик покупает и продает одно и то же жилье в одном налоговом периоде (Письмо от 09.02.2012 N 03-04-05/9-142).
В заключение отметим, что уменьшить доходы от продажи одного объекта недвижимого имущества на расходы по приобретению другого объекта нельзя (Письма Минфина России от 13.05.2013 N 03-04-05/16411, от 04.06.2010 N 03-04-05/9-311, от 17.06.2009 N 03-04-05-01/469).
