Приватизация жилья ~ 3-я часть. Судебные споры по вопросам приватизации жилья

В соответствии со статьей 8 Закона о приватизации в случае нарушения Ваших прав при решении вопроса о приватизации жилых помещений Вы вправе обратиться в суд.

Отказ в приватизации при наличии задолженности за ЖКУ

Очень часто причинами отказа в приватизации является наличие на момент подачи заявления задолженности за жилищно-коммунальные услуги.

Мотивами таких отказов чаще всего является желание работников коммунальных служб побудить Вас заплатить имеющийся долг за ЖКУ.

Вообще жилищным законодательством РФ при возникновении подобных ситуаций предусмотрена иная мера, применяемая к должникам – обращение в суд с заявлением о взыскании задолженности за ЖКУ в принудительном порядке, а также крайняя мера – выселение из квартиры.

Так, статья 90 ЖК РФ предусматривает, что если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более 6 месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма.

Чаще всего бедным гражданам ничего не остается, как заплатить этот долг, но я бы предложил обжаловать подобные отказы в судебном порядке.

Суды в большинстве случаев удовлетворяют такие заявления и в своих решениях ссылаются на то, что основания и порядок приватизации жилищного фонда в РФ регламентированы Законом о приватизации жилищного фонда и такого основания в отказе в приватизации, как наличие задолженности по ЖКУ, приведенным законом не установлено (см. например, решение Алексинского районного суда Тульской области от 03.03.2011 года по делу № 2-293/11).

При этом в подобных случаях есть два пути: обжаловать отказ муниципальных органов в приватизации жилого помещения по мотивам наличия на момент подачи заявления задолженности за жилищно-коммунальные услуги, либо сразу обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации (см., например, решение Чердаклинского районного суда Ульяновской области от 28.02.2011 года по делу № 2-90/11).

При этом отказ в приватизации может быть обжалован в суд в трехмесячный срок с момента получения отказа в письменной форме и по уважительным причинам (болезнь, командировка и т.п.) такой срок может быть восстановлен судом.

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе и путем признания права. При обращении в суд с исковым заявлением о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации никакие сроки не установлены. Чаще всего обращаются с такими исками граждане, которые пропустили вышеуказанный трехмесячный срок для обжалования или имеются другие незаконные мотивы для отказа в приватизации.

Отказ в приватизации при наличии нескольких нанимателей

Наличие одного ордера на квартиру не препятствовало нанимателю и членам его семьи (в случае ведения раздельного хозяйства) определить порядок пользования неприватизированной квартирой (до 1 марта 2005 года).

Отмечу также, что если ранее судебным решением в отношении неприватизированной квартиры был определен порядок пользования членами Вашей семьи отдельными комнатами в ней, а также был разделен лицевой счет по оплате ЖКУ и заключены отдельные договоры социального найма, то каждый наниматель по такому договору вправе самостоятельно заключить отдельный договор приватизации комнаты или нескольких комнат.

С момента вступления в силу ЖК РФ такой возможности у нанимателя и членов семьи нет, поскольку в ЖК РФ не содержится норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма.

Такое право теперь отсутствует, даже если жилье было предоставлено до 1 марта 2005 года (п. 31 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ), поэтому подавать в суд в таких случаях не стоит.

Права осужденных при приватизации квартир

Согласно ст.71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма.

В случае с осужденными к лишению свободы необходимо иметь ввиду следующее.

Согласно п.31 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 года № 713, снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится в случае осуждения гражданина к лишению свободы на основании вступившего в законную силу приговора суда.

В моей практике был один случай, на котором хотелось бы остановиться подробнее.

По приговору суда к лишению свободы был осужден гражданин. В этот период его семья, получив приговор, сняла его с регистрационного учета, а затем приватизировала квартиру, которая впоследствии была продана третьим лицам.

Затем осужденный, выйдя на свободу, пытался в судебном порядке вселиться в эту квартиру, считая, что квартира была приватизирована без его участия незаконно.

Тем не менее, действия паспортного стола были законны и основаны на вышеуказанном пункте Правил, и суд отказал ему во вселении, однако человек успел причинить множество неудобств как прежним, так и новым собственникам, в итоге оставшись без жилья.

Приватизация жилья в военных городках

Что касается приватизации жилья, расположенного в военных городках, то здесь дела обстоят еще хуже, чем с «бывшими общежитиями».

Дело в том, что Перечень закрытых военных городков Вооруженных Сил РФ, имеющих жилищный фонд, утвержден распоряжением Правительства РФ от 01.06.2000 года № 752-р.

В этот Перечень было включено множество жилых помещений, не подлежащих приватизации. И, отстаивая свое конституционное право на жилье и собственность, ветераны ВС РФ обращались в судебные инстанции, вплоть до Верховного Суда РФ.

Однако попытки граждан добиться признания незаконным вышеуказанного Перечня, в части отнесения к таковым конкретных военных городков, первоначально не увенчались успехом (Определения Верховного Суда РФ от 25.03.2003 года №КАС03-91, от 27.07.2004 года № КАС04-247), но в конце концов в 2012 году в этот Перечень были внесены изменения об исключении из числа закрытых военных городков Вооруженных Сил РФ множества военных городков, которые обрели вследствие этого статус открытых, и, следовательно, могли быть приватизированы.

Граждане, проживающие в открытых военных городках и желающие приватизировать жилье, очень часто вынуждены обращаться в суд и потому, что, как правило, занимаемые ими квартиры в установленном порядке не учтены в БТИ и не внесены в ЕГРП.

Итог.

Приватизировав жилье, помните, что с этого момента Вы как собственник самостоятельно несете абсолютно все расходы по содержанию жилого помещения.

Например, в случае повреждения неприватизированного жилья все расходы по его восстановлению несет муниципалитет, а в случае повреждения приватизированного жилья - Вы.

Это особенно актуально для тех районов РФ, где часто происходят стихийные бедствия (землетрясения, наводнения), пожары и т.п.

С другой стороны, Вы, не получив в собственность жилье в порядке приватизации, не сможете продать его, заложить по договору залога, подарить, передать по наследству и т.п.

Выбор за Вами!

Статьи цикла:

• «Приватизация жилья - 1-я часть. Понятие приватизации, субъекты и объекты приватизации»

• «Приватизация жилья - 2-я часть. Оформление приватизации»