В продолжение защиты гражданских отношений, Высший арбитражный суд устанавливает, что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды.
Арендодатель может быть привлечен к административной ответственности, однако положений договора это затрагивать не должно (п. 11).
Заодно суд санкционирует и давно устоявшуюся практику передачи помещений арендатору для проведения им отделочных работ, подчеркивая, что такая передача даже до ввода его в эксплуатацию не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Тем не менее, договоры аренды будущей вещи в отношении самовольных построек по прежнему являются ничтожными на основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ.
Арендатор-нарушитель теряет лазейки
Достаточно популярным средством защиты для нарушивших арендаторов, было требование к истцу доказать свое право собственности, несмотря на наличие заключенного договора. Теперь же дано однозначное разъяснение – «положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
При этом, специально однозначно подчеркнуто:
Виндикация имеет преимущество перед неосновательным обогащением.
В том же пункте суд рассмотрел вопрос о том, какое правовое регулирование подлежит применению при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, в частности, при рассмотрении вопроса о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении.
С точки зрения Высшего арбитражного суда, эти споры подлежат разрешению согласно нормам о виндикации (статья 303 ГК РФ), которые являются специальными и имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения.
Из указанного, следует следующее распределение ответственности:
Собственник должен предъявлять иск не к арендатору, а к лицу, неосновательно передавшему вещь в аренду и получавшему с арендатора арендные платежи. Иск к добросовестному арендатору может рассчитан только с того времени, когда арендатор узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.
В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).
При этом соответствующий иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.
Регистрация одного договора не препятствует регистрации другого
Рассматривая вопрос о действительности договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества, суд подчеркнул, что к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ.
При этом «судам также необходимо учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи».
Регистрация договора не связана с ответственностью арендатора
Высший Арбитражный суд все-таки утвердил революционный пункт № 14, направленный на укрепление договорных связей.
Согласно указанному пункту, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
- Если соглашением сторон установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника .
- Права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
По умолчанию из указанного следует сделать важный вывод, что данные права могут быть противопоставлены арендатором арендодателю, пытающемуся, например, выселить арендатора и воспользоваться отсутствием регистрации у договора.
