Мы с Вами подробно знакомились с этим проектом в августе 2012 г. В соответствующей колонке.
Впрочем, еще в проекте ряд спорных пунктов были указаны вариантами, допускалось и их исключение.
И вот Высший Арбитражный суд наконец опубликовал итоговый текст постановления Пленума. Ознакомимся с ним подробнее.
Правила передачи в аренду государственного имущества уточнены
Высший арбитражный суд дополнил постановление п. 4.1.-4.5., основными положениями которых являются следующие:
1) пунктами 4.1-4.5 следующего содержания:
«4.1. Применяя части 9-11 статьи 17.1 Закона о конкуренции, судам надлежит учитывать следующее.
1. По истечению максимального срока договора, установленного законодательством, проведение торгов для заключения нового договора аренды, является обязательным (п. 4.1.)
2. При отсутствии уведомления о отказе в дальнейшей передаче имущества в аренду со стороны арендодателя, арендатор вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом (п. 4.2.)
3. В случае возникновения между сторонами разногласий, относительно условий договора, это следует трактовать как преддоговорный спор, который по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). В таком случае, условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком на момент истечения срока предыдущего договора аренды (п. 4.3.).
4. При аренде государственного имущества также сохраняется право арендатора, надлежавшим образом исполнявшего договора аренды, которому было отказано в продлении договора в связи с отказом арендодателя от сдачи имущества в аренду, требовать на себя перевода прав и обязанностей в том случае, если собственник заключит договор с иным лицом (ст. 621 Гражданского кодекса) (п. 4.4.).
5. Даже в случае, если договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в Законе о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок (п. 4.5.).
Сдавать в аренду часть вещи можно!
После долгих дискуссий, Высший арбитражный суд разрешил арендовать часть вещи. Текстуально это воплощено в пункте 9, в котором, в частности отмечено:
«Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть» .
При этом если речь идет о договоре аренды, заключаемом на годичный срок и более (то есть, подлежащем государственной регистрации), то в таком случае договор аренды части вещи «подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом».
Отдельного же кадастрового паспорта для аренды части вещи не требуется. Достаточно, чтобы в правоустанавливающих документах был кадастровый паспорт на все здание, и тогда от сторон договора требуется только:
Единственной запретительной оговоркой со ссылкой на главу V ЗК РФ, является запрет сдачи в аренду части земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка.
Однако это ограничение действует только при первичной сдаче участка в аренду собственником. В том случае, если же речь идет об субаренде, то:
Собственность для сдачи в аренду все-таки не требуется.
Высший Арбитражный суд остался на позициях разделения моментов заключения договора и исполнения договора. Так, он подчеркивает, что по смыслу статьи 608 Гражданского кодекса (право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику), арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору.
С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.
Соответственно, в случае неисполнения такого договора, арендатор сохраняет право требования к арендодателю о возмещении убытков.
С учетом названного, не является недействительным (и суд это специально подчеркивает) договор, заключенный лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре.
Статьи цикла:
- «Высший Арбитражный суд окончательно изменил правила аренды - (продолжение)»
- «Высший Арбитражный суд окончательно изменил правила аренды - (окончание)»
Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13
Статья 168 ГК РФ. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта
Статья 445 ГК РФ. Заключение договора в обязательном порядке
Статья 446 ГК РФ. Преддоговорные споры
Статья 606 ГК РФ. Договор аренды
Статья 608 ГК РФ. Арендодатель
Статья 621 ГК РФ. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
Статья 25 ЗК РФ. Основания возникновения прав на землю
Закона о конкуренции
