"Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия)". Такие комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта РФ. В состав комиссии входят по одному представителю органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, органа кадастрового учета, Национального совета по оценочной деятельности.
Впрочем, учтите, что дополнительные требования к деятельности комиссии установлены подзаконными актами, в частности – Приказом Минэкономразвития от 04.05.2012 г. № 263 " Об утверждении порядка создания и работы комиссии … ".
Среди любопытных особенностей данного документа – п. 12, определяющий, что все решения комиссии принимаются единогласно. Данный пункт сыграл против заявителя в единственном деле, рассмотренном комиссией в Санкт-Петербурге к настоящему моменту. Из 4 членов два проголосовало за его обращение, один – "против" и один воздержался, однако в связи с требованием единогласия заявителю было отказано.
Важно и правило п. 13 Приказа, из которого вкупе с п. 20 Приказа следует, что если предлагающаяся заявителем цифра более чем на 30% отличается от имеющейся, к отчету должно быть приложено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.
Отрицательное решение комиссии могут быть оспорены в арбитражном суде.
Не стоит забывать и о сроках обжалования. Они далеко не бесконечны и даже не совпадают с обычными сроками исковой давности. Так, "результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости". Впрочем, если заявитель планирует обратиться напрямую в суд, минуя комиссию, следует сделать вывод о сохранении для него общего срока на обращение в суд.
А почему кадастровая стоимость должна пересматриваться?
Законодатель предусматривает только два возможных основания пересмотра кадастровой стоимости:
- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Представляется, что абсолютное большинство возможных обращений будет связано именно с установлением рыночной стоимости участков.
На всякий случай, законом заявителю предусмотрена возможность:
"в целях выявления оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости … обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости и в орган кадастрового учета с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости".
Документы? Прикладываем
Законом установлен достаточно стандартный пакет документов, без которого заявление не будет рассмотрено:
- кадастровый паспорт объекта недвижимости;
- нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости (если используется данное основание пересмотра);
- отчет об оценке (если устанавливается рыночная стоимость);
- положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков (если оценка превышает пороговые значения, указанные выше).
При желании заявитель может приложить к заявлению иные документы. Срок рассмотрения заявления комиссией – один месяц.
А что лучше на практике?
Как уже отмечалось выше, комиссия в Санкт-Петербурге заседала только один раз и отказала заявителю на основании отсутствия единогласного решения. Впрочем, как следует из протокола заседания, важную роль могли сыграть и психологические мотивы. Из документов было видно, что заявитель сделал аж две оценки, причем вторая увеличивала стоимость участка – лишь бы не отдавать отчет на проверку в СРО.
Из указанного можно сделать рекомендации:
Если Ваши документы полностью чисты и есть заключение СРО (говорят, на практике, его получить далеко не просто) – попробуйте начать с комиссии, возможно, вы сэкономите время.
Если чувствуете хотя бы малейшее сомнение – обращайтесь лучше сразу в суд.
